当行情下行时，总有些楼盘相对抗跌

最近，随着看房的人多起来，不少板块的中介都比以前忙了一些。

(资料图片)

艮北资深中介小佳，除了双休日忙不停，工作日的晚上也经常有带看。前段时间，有客户下班后过来看房，每次都要看到晚上10点、11点，诚心卖房的房东们在家里耐心等待。小佳呢，为了打起精神，不爱喝咖啡的他每天傍晚都要灌自己一杯咖啡。

经过六七个夜晚的带看，有位客户终于在一众房子中挑选了满意的一套下了单。是一套杨柳郡约101㎡的洋房，位于9楼，总价600万元出头。算算单价约6万元/㎡，跟三四月份时的洋房价格大差不差。

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8月份，杨柳郡已经网签和意向签约的房子，大约有7、8套。跟中间几个月份清冷的成交相比，这个月可谓“热浪”袭来。

杨柳郡

成交的房子中，有一套90㎡的三房洋房，总价约540万元。一套96㎡的高层，总价约505万元。四房户型中，一套131㎡的高层，总价约750万元。一套靠高架的138㎡洋房，总价约730万元。一套不靠高架的同面积洋房，总价约830万元。

计算一下做个总结，大面积户型比小面积户型单价高，得房率高的洋房比高层单价高，有没有靠近高架这个因素，也有100万元的总价差距。

跟成交30多套房子的三、四月相比，杨柳郡目前的房价体系变化不大，洋房维持在了6万元/㎡左右，基本跟过去持平；高层的平均单价5.5万元/㎡左右，其中96㎡小户型单价、总价都更便宜一些，单价5.2-5.3万元/㎡可以成交。

“价格低的主要也是低楼层这种，中高楼层还是稳得住。跟年初比，均价会稍微下来1000元/㎡，降的不多。”小佳说。艮北三兄弟中的另两位——汇港城和云悦湾，成交单价在5.4-6万元/㎡。

汇港城

汇港城最近一个月成交了三套。其中最新成交的一套9楼东边套，138㎡，818万元总价，单价接近6万元/㎡。

云悦湾最近几个月没有高层成交，中介小朱分析是受了离它最近的在售新房的影响。但是云悦湾最近成交了2套排屋。7月份成交的一套排屋175㎡，成交总价约1830万元，折合单价10万元/㎡出头。6月份成交一套176㎡的边套排屋，总价1866万，单价约10.6万元/㎡。

在买方市场的楼市当下，有多少房东能成为赢家呢？估计不多。但相比一些泡沫大、房价跌幅超30%甚至40%的板块，可以说，艮北三兄弟房价相对平稳，比较抗跌。

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不过并不是板块内所有房子都在二手市场表现活跃。

艮北三兄弟周边有好几个近几年交付的次新楼盘，成交单价基本是5万元/㎡左右，也有些4.8万元/㎡。跟4.44万元/㎡的新房限价相比，优势并不明显。

最近30天，根据好找房数据，博翠碧蓝湾、棠玥湾、天萃名邸等楼盘均无成交。前滩名邸在8月22日有一套叠墅成交，147.5㎡，网签单价5.4万元/㎡。

前滩名邸

这些次新楼盘，其实在品质上各有其亮点。有些是干挂石材或铝板外立面，有些园区内有会所、泳池，有些楼盘自然环境优越，河道环绕，但都“吃亏”在离核心区远了点。

坐地铁不方便倒在其次，艮北的商业主要集中在七堡花园城周边，这些楼盘的业主想去商场吃个饭、买个东西，都要跑半里路、一里路的，确实不太方便。

相比之下，核心区的三兄弟优势太突出了。除了紧邻地铁口、综合体，云悦湾绿化率高，外立面是石材干挂，小区内有会所有泳池，会所负二层还有篮球场。

云悦湾

汇港城也有会所、恒温泳池，石材外立面，南北是玻璃幕墙，这个小区楼间距大，户型做得好。

杨柳郡体量大，有4800多户，是TOD未来社区，目前在艮北是内部配套最充足的。小区里有2所幼儿园，小学是采实教育集团澎致小学。此外，小区内有2个公园，有好街商业街，还有养老院，不管是买菜、吃饭，还是散步、遛娃、小朋友的培训，从老到小都能在小区内部解决。

杨柳郡

日益成熟的艮北，承载着来自下沙、丁桥、临平等地改善人群的梦想，也有些住惯西湖区、拱墅区老房子的人，会用新的眼光看待这里。

他们或者为孩子读书考虑，或者为了改善而来。

小佳的客户就是考虑到孩子读书，先是在西湖区、上城区的老牌学校周边看二手房，觉得无法接受“老破小”，所以来艮北买了房，这下教育和居住环境都能满足。

也有买家是板块内置换的。比如说最近成交的2套四房洋房，就是周边业主把小面积房子卖了，置换到这里。

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在杭州楼市，艮北是个新发展起来的宜居板块。

艮北距离武林广场10公里左右，坐地铁20分钟就能到从武林广场到达艮北。整拆整建的艮北，开发于地铁1号线通车后。杭州地铁1号线一期于2012年11月开通运营，艮北板块第一个商品房项目是2013年拿地并首开的世茂东壹号，首开单价1.58万元/㎡。

杨柳郡项目地块于2014年10月拿地，2015年10月底首开，当时均价1.89万元/㎡。

杨柳郡

从2013年开始，经过2019年新房限价，艮北的新房价格从1.58万元/㎡，经过2万+、3万+、4万+的逐步上升，到限价4.04万元/㎡、4.24万元/㎡、4.44万元/㎡的三级跳。

二手房市场上，2019、2020年之后，艮北的次新房价基本维持在5万元/㎡以上，高峰时三兄弟都到过单价6.7-6.8万元/㎡。然后跟随大环境，艮北次新二手房逐渐回落至5-6万元/㎡。

跟一些热门板块相比，艮北二手房价格的波动没有大起大落，二手房价格跟新房的价格倒挂也并不太大。从板块内楼盘位置、周边配套以及交付周期等方面衡量，这种一二手之间的倒挂也相对“合理”。

有了新房限价的托底，对自住改善来说，入手时安全系数更高一些。

潮听明月公寓

最近3年，艮北也时不时有新盘推出。虽然板块存在感远远不如邻近的钱二、江河汇，但艮北也是开发商们的争抢之地。不过眼下似乎还没有新盘可以跟板块内次新房抗衡。

阅房无数的中介们，听到新房都会笑：你看看他的品质怎么样，哪个涂料盘比现在次新房品质好？

一位中介更是直言：你买艮北不需要考虑新房。

不管是地段还是品质，短时间内都没有来自新房的威胁。艮北三兄弟的地位，估计还会继续牢固下去。

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